Cách thẩm định giá nhà đất tốt nhất

No comments

Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa): chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài

Khi quyết định mua hoặc bán một loại hình bất động sản, câu hỏi đầu tiên mà ai cũng băn khoăn là không biết mức giá như thế nào thì phù hợp. Nếu đưa ra giá quá cao thì sẽ không thu hút được người mua, còn nếu định giá quá thấp thì người bán sẽ bị mất đi một khoản tiền không nhỏ. Vì thế khi mua hoặc bán bất kì bất động sản nào, cần phải thận trọng và biết thẩm định giá nhà đất để có thể mua bán với giá tốt nhất.

Trên thực tế mua bán bất động sản, nhiều người vẫn quên khâu thẩm định giá trước khi tiến hành giao dịch, cho nên đôi khi, mức giá thỏa thuận chưa được sát với giá thị trường, làm thiệt thòi cho người bán hoặc người mua.

Những năm gần đây, không chỉ các doanh nghiệp, tổ chức mà một bộ phận người dân cũng bắt đầu quan tâm đến việc thẩm định giá nhà đất trước khi đưa ra quyết định về việc mua – bán, sử dụng bất động sản như thế nào cho hiệu quả.

Trước tiên, cần phải phân biệt rõ hai khái niệm “định giá” và “thẩm định giá”:
Định giá

Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
Định giá là việc chủ sở hữu quy định giá mua, giá bán tài sản, bất động sản.
Định giá của chủ sở hữu không mang tính pháp lệnh. Nếu các mức giá đã quy định phù hợp với thị trường thì được thị trường chấp nhận; nếu không phù hợp thì cần phải điều chỉnh.
Trình tự định giá đa dạng do chủ sở hữu chọn lựa quy định.
Định giá được thực hiện bởi chủ sở hữu tài sản.

Thẩm định giá

Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định.
Thẩm định giá là số tiền ước tính về giá trị của tài sản và chỉ mang tính tư vấn, thông thường dựa trên cơ sở giá thị trường.
Kết quả thẩm định giá được sử dụng vào mục đích đã ghi trong hợp đồng: tính thuế, cho thuê, chuyển nhượng…
Trình tự thẩm dịnh giá thường phải qua những khâu nhất định.
Thẩm định giá được thực hiện bởi các tổ chức chuyên nghiệp, là các doanh nghiệp thẩm định giá.

Có hai cách thẩm định giá nhà đất để bạn xác định giá trị căn nhà của mình: một là bạn có thể tìm hiểu rồi tự định giá cho ngôi nhà bằng phương pháp so sánh trực tiếp; hai là tìm đến các trung tâm môi giới bất động sản, công ty thẩm định giá nhà đất… để được tư vấn giá bán hợp lý.

1. Khi tự thẩm định, đầu tiên bạn cần lưu ý đến vị trí nhà của mình: là mặt tiền đường, mặt đường nội bộ, hẻm chính hay hẻm phụ. Nếu nhà nằm ngay trên mặt tiền đường thì có giá trị kinh doanh cao nên giá bán cũng sẽ cao hơn các loại nhà hẻm.

2. Về giá đất: bạn có thể tham khảo bảng giá đất trên các tuyến đường do Thành phố ban hành và tham khảo giá thị trường do các ngân hàng, công ty bất động sản khảo sát.

3. Bạn cần phân loại tình trạng nhà mình: là nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1, biệt thự, hay biệt thự cao cấp… để định giá chính xác, nhưng phải tính từ thời điểm xây dựng, sửa chữa nhà để trừ khấu hao.

4. Tiếp theo, bạn nên tra cứu thông tin về bất động sản trên các phương tiện thông tin đại chúng, các sàn giao dịch hoặc các trang đăng tin mua bán miễn phí… Không những thế, bạn cần phải tìm ra những bất động sản có nét tương đồng với nhà mình như diện tích, trục đường, khu vực… đã hoặc đang tiến hành giao dịch để có cơ sở so sánh.

5. Sau khi đã thu thập được nhiều thông tin hữu ích, bây giờ là lúc bạn cần xem xét, so sánh lại toàn bộ thông tin và quy định mức giá hợp lý cho căn nhà của mình.
Nhờ đến dịch vụ thẩm định giá

Dịch vụ thẩm định giá nhà đất là dịch vụ mà trong đó, các công ty thẩm định sẽ tiến hành khảo sát và cung cấp giá thị trường của bất động sản cho khách hàng. Có nhiều phương pháp định giá khác nhau, tùy vào từng mục đích yêu cầu mà các công ty sẽ sử dụng phương pháp phù hợp, bao gồm:

– Phương pháp so sánh: dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định đã giao dịch thành công hoặc đang mua – bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định.

– Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua – bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

– Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa): chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư.

– Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán): chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn, do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời, như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…

– Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh/ phát triển giả định): chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất động sản có tiềm năng phát triển.

Hiện nay các ngân hàng, các công ty thẩm định giá nhà đất thường sử dụng phương pháp so sánh để định giá cho đất ở và nhà phố.

Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản, muốn định giá được chính xác, thẩm định viên cần phải có đầy đủ thông tin như tình trạng pháp lý, nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu, quy hoạch của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư như: đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện… Nhưng những thông tin chuyên sâu về nhà đất thì chỉ cơ quan nhà nước hoặc một số doanh nghiệp lớn mới có thể tiếp cận được. Vì thế, bạn cần tìm đến các công ty thẩm định có uy tín, có đủ điều kiện hoạt động và được cấp phép theo Thông báo số 57/TB-BTC ngày 20 tháng 01 năm 2014 của Bộ Tài chính, để có được những thông tin về giá trị của các bất động sản với độ tin cậy cao